Проверка сметной документации на капитальный ремонт кровли многоквартирного дома

На экспертизу представили сметную документацию на капитальный ремонт кровли многоквартирного дома. Задача состояла в проверке количественных, стоимостных и ресурсных показателей сметы, применённых расценок, коэффициентов и начислений. Заключение подготовили в феврале 2023 года, при этом текущая стоимость была рассчитана в ценах четвёртого квартала 2022 года.

Документы для проверки стоимости ремонта кровли

Основанием для проведения экспертизы служил договор. Состав и стоимость работ были отражены в сметной документации, а предусмотренные объёмы — в ведомости объёмов работ.

У каждого документа была своя функция. Ведомость определяла перечень и количество ремонтных операций, локальный сметный расчёт связывал эти объёмы с расценками и ресурсами, а сводный расчёт показывал общую стоимость с учётом строительно-монтажных и прочих затрат. Экспертиза не ограничивалась проверкой наличия документов: оценивалась сама расчётная последовательность.

Предмет негосударственной экспертизы

Проверка относилась к сметной части капитального ремонта кровли. Эксперт оценивал соответствие расчёта сметным нормативам и документам в области ценообразования. Проектные решения, инженерные изыскания и качество фактически выполненных строительных работ самостоятельным предметом этого заключения не являлись.

Базисный расчёт по федеральным расценкам

Локальную смету составили в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года. Для определения стоимости применили федеральные единичные расценки на строительные и ремонтно-строительные работы — ФЕР-2001 и ФЕРр-2001, а также федеральные сметные цены на материалы, изделия, конструкции и оборудование.

Расценки использовались с изменениями, включёнными в федеральную сметно-нормативную базу к периоду подготовки документации. Методические основания расчёта соответствовали редакциям документов, применённым в 2022–2023 годах; их упоминание не означает автоматической применимости этих редакций к новым сметам.

Пересчёт в цены четвёртого квартала 2022 года

Из базисного уровня стоимость была переведена в текущие цены четвёртого квартала 2022 года. Основанием для пересчёта послужили индексы Минстроя России для Республики Адыгея по группе «многоквартирные жилые дома: панельные».

Индексы применялись раздельно по элементам прямых затрат:

• оплата труда — 29,96;
• материалы, изделия и конструкции — 8,52;
• эксплуатация машин и механизмов — 10,55.

Такой порядок сохранял структуру сметы: трудовые затраты, стоимость материалов и эксплуатация техники пересчитывались по отдельным показателям, а не одним общим индексом.

Методика определения сметной стоимости

Расчёт выполнялся по Методике определения сметной стоимости, утверждённой приказом Минстроя России № 421/пр, в редакции, использованной при подготовке документации. При проверке также учитывались методические рекомендации по применению федеральных единичных расценок на строительные, ремонтно-строительные и другие виды работ.

Эксперт сопоставил применённые расценки и коэффициенты с характером предусмотренного капитального ремонта. В заключении зафиксировано, что их использование было обоснованным и соответствовало документам в области сметного ценообразования.

Накладные расходы и сметная прибыль

Накладные расходы начислялись по видам работ по методике, утверждённой приказом Минстроя России № 812/пр. Они учитывали затраты на организацию и управление строительным процессом, которые нельзя непосредственно отнести к отдельной позиции ремонта кровли.

Сметная прибыль также определялась по видам работ — в соответствии с методикой, утверждённой приказом № 774/пр. Экспертиза подтвердила применённый порядок этих начислений в составе рассмотренного расчёта.

Резерв и страхование объекта

В документации был предусмотрен резерв средств на непредвиденные работы и затраты в размере 2 процентов. Основанием служили положения применённой методики и письмо фонда капитального ремонта, относящееся к рассматриваемому объекту.

Затраты на страхование приняли в размере 1,5 процента. Эти начисления учитывались отдельно от прямой стоимости ремонтно-строительных работ и участвовали в формировании итоговой суммы сметы.

НДС в итоговой стоимости

Налог на добавленную стоимость был рассчитан по ставке 20 процентов. Общая сумма НДС составила 311,70 тыс. рублей, в том числе 305,18 тыс. рублей приходилось на строительно-монтажные работы и 6,52 тыс. рублей — на прочие затраты.

НДС уже включён в показатели текущей стоимости, поэтому его нельзя прибавлять к ним повторно.

Подтверждённая стоимость капитального ремонта

В базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года общая стоимость составила 126,57 тыс. рублей. Из неё:

• строительно-монтажные работы — 123,82 тыс. рублей;
• прочие затраты — 2,75 тыс. рублей.

В текущем уровне цен четвёртого квартала 2022 года общая стоимость составила 1 870,19 тыс. рублей, включая НДС 311,70 тыс. рублей. В этой сумме:

• строительно-монтажные работы — 1 831,09 тыс. рублей, включая НДС 305,18 тыс. рублей;
• прочие затраты — 39,10 тыс. рублей, включая НДС 6,52 тыс. рублей.

Указанные значения относятся только к проверенному составу работ, принятой нормативной базе и ценовому периоду. Они не являются ориентировочной стоимостью капитального ремонта любой кровли многоквартирного дома.

Вывод экспертизы по сметной документации

По результатам проверки сметная документация была признана выполненной в полном объёме. Применение расценок и коэффициентов признали обоснованным и соответствующим документам ценообразования, использованным для данного расчёта.

Общий вывод заключения — сметная документация на ремонтно-строительные работы соответствует нормативам в области сметного нормирования и ценообразования и является достоверной в части применения сметных нормативов.

Утверждение сметы и оплата выполненных работ

Сметную документацию рекомендовали к утверждению для открытия финансирования. Оплату предлагалось производить по фактически выполненным работам, то есть положительное заключение по смете не являлось основанием для оплаты неподтверждённых объёмов.

Граница результата проверки

Экспертиза подтвердила расчётную корректность сметной документации: применённую нормативную базу, расценки, коэффициенты, индексы и начисления. Заключение не подтверждало фактическое состояние кровли, качество последующего ремонта, выполнение всех предусмотренных операций или окончательную стоимость расчётов с подрядчиком. Эти обстоятельства должны устанавливаться по исполнительным и приёмочным документам.